Ara
  • Av. Barış Bürüce

KİRA ARTIŞ ORANININ BELİRLENMESİ VE KİRA TESPİT DAVASI


Kira Bedelinin Tespiti

Kira bedelinin tespiti konusu TBK m. 343-346 arasında düzenlenmiştir. Buna göre; “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Görüldüğü üzere kanun kira sözleşmesindeki değişikliği sadece kira bedelinin tespiti ile sınırlandırmıştır.


Madde gerekçesinde bu durum, “başlangıçta belirlenen kira bedelinin, özellikle kanun gereği sözleşmenin süresinin uzatıldığı ya da yenilendiği durumlarda, ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilmesi olanağı sağlanarak, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına bir istisna tanımış olmaktadır. Bu istisnanın kabulü, kiracının korunması ilkesinin gözetildiği yasal bir düzenleme içinde de olsa, kiraya verenin kiralananın durumuna uygun düşecek bir kira bedeli elde etme konusundaki menfaatlerinin de göz ardı edilmemesi zorunluluğundan doğmuştur.” şeklinde açıklanmıştır.


Gerekçeden de anlaşılacağı üzere Kanun Koyucu, değişen ekonomik koşulların kiraya verenin menfaatini ihlal etmesini engellemeye çalışmıştır.

TBK m. 344’de de artırımın ne şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buna göre;


“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.


Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.


Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.


Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”


Madde metninden hareketle kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi dört başlık altında incelenebilir.


1. Tarafların arasında yenilenen kira döneminde kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması,

2. Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması,

3. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması

4. Kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği sözleşmeler.


1- Tarafların arasında yenilenen kira döneminde kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması,

Kanun koyucu, kira sözleşmesine ilişkin hükümlerde kiracının korunması ilkesine göre düzenleme yapmıştır. TBK 344/1’de de taraflar arasında yeni dönem kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olarak bir anlaşma bulunsa dahi, bu konuda tarafların sözleşme özgürlüğüne kısıtlama getirerek bir üst sınır getirmiştir. Buna göre; kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının üzerinde bir oran belirleyemezler.


Örnek vermek gerekirse; taraflar arasında kira sözleşmesinde, kiranın her sene yüzde elli oranında artırılacağı kararlaştırılmış olsun. Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı ise yüzde onsekiz olarak hesaplanmıştır. Bu takdirde sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa da, yıllık kira bedeli en fazla yüzde onsekiz artırılabilir.


Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı TÜİK tarafından her ay açıklanan yıllık tüfe değişim oranlarının ortalamasına göre bulunur.

2- Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması

Taraflar, aralarında kiranın ne şekilde artırılacağını kararlaştırmamış iseler, bu durumda da yukarıda belirttiğimiz şekilde, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinden yeni kira bedeli belirlenir.


3- Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın süresi beş yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması

Taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, beş yıldan uzun olmasa da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilecektir.


Kanun koyucu bu hükümle değişen ekonomik koşulların kiraya verenin menfaatini ihlal etmesini engellemek istemiştir. Bu durumda hakim oniki aylık TÜFE oranının yanında kiralananın durumu ile emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir. Kira bedelinin her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenmesi mümkündür.


Yargıtay 3. HD 2017/8186 E. 2019/5879 K. sayılı 27/06/2019 tarihli kararında “Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.


11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.” demiştir.


Kira Tespit Davası

Kira tespit davası yada kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava TBK m. 345’te düzenleniştir.


Buna göre; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.


Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.


Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Madde metninde de belirtildiği üzere kira tespit davası her zaman açılabilir. Yukarıda dört başlık altında sıraladığımız durumların her birinde yaşanan uyuşmazlıklar için her iki tarafça da açılabilir.


TBK 344/-3 ve 4’te belirtilen durumlarda oniki aylık tüfe ortalaması yanında emsal rayiçleri ile taşınmazın durumu da kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınır.


TBK 345/2’de mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin hangi dönem için geçerli olacağını hüküm altına almıştır.

Buna göre;

1. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da Kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması gerekmektedir.

2. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin düzenleme mevcutsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur ve sonuçlarını bu kira döneminin başlangıcından itibaren sonuçlarını doğurur.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme: HMK m. 4 gereği Sulh Hukuk Mahkemeleridir.


Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme ise:

· Davalının yerleşim yeri mahkemesi,

· Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi,

· Sözleşmede ifa yeri belirtilmemişse TBK 89. Madde gereği kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi,

· Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.


Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah


Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. 2021/267 K. sayılı 16/03/2021 tarihli kararı ile “Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.”

51 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör